מדריך ועצות לרוכש דירת יד שנייה

רכישת דירת יד שנייה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיינו. כדי להימנע מטעויות יקרות ולהבטיח עסקה מוצלחת, הכנו עבורכם רשימת המלצות חשובות לרוכש הדירה. מדריך זה יחשוף בפני רוכש הדירה, מה צריך לבדוק טרם ביצוע עסקת הרכישה של הנכס בו הוא מעוניין. בנוסף, מדריך זה יסייע לזהות את המוקשים, אם קיימים כאלו, במסגרת העסקה, יעזור להעריך את ההשקעה בצורה נכונה ויאפשר לרוכש לנהל מו"מ מנקודת פתיחה טובה ומוצלחת יותר.

הנקודות החשובות שצריכות בדיקה טרם כניסה לעסקה

בדיקה של נושא הכספים

הון עצמי

דבר ראשון שצריך לבדוק הוא כמה הון עצמי עומד לרשותכם ומה גובה ההלוואה המובטחת במשכנתא שתזדקקו לצורך הרכישה.

משכנתא

אם בכוונתם לקחת משכנתא, עליכם לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש "אישור עקרוני". אישור זה מהווה הסכמה עקרונית של הבנק להלוואה שתבקשו מהבנק, זאת לאחר שהבנק בוחן את הנתונים האישיים שלכם לצורך מתן ההלוואה בסכום שכתוב באישור.

בדירה ראשונה – ניתן לקחת משכנתא עד 75% כמובן זה תלוי בגורמים רבים שהבנק בודק כגון גובה הכנסה, יכולת ההחזר וכו'.

בדירה נוספת – ניתן לקבל משכנתא של עד 50%.

אם תכננתם לקחת משכנתא מקסימלית (בדירה ראשונה בין 70%-75% ובדירה שניה 50%) – שימו לב, הבנק לא נותן את ההלוואה לפי המחיר הקבוע בחוזה, אלא לפי המחיר שהשמאי של הבנק יקבע בחוות דעת שיכין במיוחד עבור הנכס; צריך לקחת בחשבון ששמאים מעריכים את שווי הנכס בדרך שמרנית ולעיתים רבות מתחת לשווי הנקוב בהסכם. אחוז ההלוואה יינתן לפי השווי שקבע השמאי ובמקרה שהשווי שהשמאי קבע נמוך מהשווי שקבוע בהסכם, הקונה יידרש להשלים את הסכום מההון העצמי שלו.

אם תכננתם לרשום משכנתא על זכויותיכם דירה שכבר יש ברשותכם, לצורך רכישת דירה נוספת, זאת ע"מ לקבל כספים שישמשו כהון עצמי בדירה החדשה הנרכשת, חשוב לדעת כי הכסף לא יהיה זמין מיד בחשבון, אלא צריך קודם לרשום את המשכנתא על הדירה הקיימת. חשוב לשים לב לעניין זה בציון מועדי התשלום בעת חתימת החוזה החדש על הדירה החדשה.

רצוי לגשת למספר בנקים למשכנתאות ולבצע השוואת הצעות. כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות אשר יבנה עבורכם תמהיל משכנתא שמתאים לכם וישווה בין ההצעות השונות של הבנקים למשכנתאות.

בדיקת הנכס

בדיקת אזור הדירה הנרכשת

אחרי שאנו יודעים כמה הון עצמי עומד לרשותנו והצטיידנו באישור עקרוני לקבלת משכנתא [ככל שנזדקק לה], הגיע הזמן להחליט על האזור שבו אנו רוצים לרכוש את הדירה. נרצה לדעת אילו ישובים מתאימים לתקציב שלנו.

איך עושים את הבדיקה הזו? – צריך לבחון באתרים שמפרסמים דירות למכירה, על פי התקציב שהגדרתם אילו ערים/ יישובים מתאימים לתקציב הזה.

ניתן לבדוק על עסקאות שנעשו לאחרונה – במערכת מידע נדלן של רשות המיסים, יש מידע אודות עסקאות שבוצעו לאחרונה (להקליד בגוגל "מערכת מידע נדלן"); ניתן לבחור איזה סוג נכס אתם רוצים לבדוק (דירה בבניין, מגרש, צמוד קרקע וכו') והמערכת תספק לכם נתונים אודות מחיר העסקה שבוצעה בעבר, תאריך העסקה, גודל הנכס, מספר חדרים, קומה וכו', כדי שתוכלו להשוות לנכס שאתם מחפשים; החיסרון הוא שלא ניתן לדעת מה היה מצב הנכס, שמופיע במערכת, בעת מכירתו ואם הצדדים דווחו על כל מחיר העסקה וכן אם לא נפלו אי דיוקים.

אח"כ צריך לעשות עבודות רגליים – לגשת לכמה שיותר דירות ולבדוק אותן כדי לקבל סדר גודל של מה מחיר השוק ומהי עסקה במחיר אטרקטיבי.

בהמשך חשוב להתייעץ עם שלושה מתווכים לפחות באזור שבו אנו מחפשים, לקבל מהם מידע לגבי עלות נכסים ולהצליב אותו.

בשלב הבא צריך לגשת לראות דירות ביחד עם מתווך, כאשר יש לנו מושג מה מחירי השוק.

חשוב להצטייד בטבלה עם הנתונים שהכנו מראש ואח"כ לעשות השוואה בין הדירות בעזרת הנתונים שבידינו [את הטבלה ניתן להכין באמצעות מסמך אקסל או וורד והיא תשמש לצורך השוואת הצעות בין הדירות].

שימו לב, רצוי שלא לדון במחיר הדירה בטלפון וכמובן שלא לדון בכך לפני שמגיעים פיזית לדירה.

בדיקה פיזית של הנכס

אם אין לכם כוונה לעשות שיפוץ יסודי בנכס ולחילופין להרוס ולבנות מחדש, בעת ביקור בנכס יש לערוך בדיקה פיזית של הנכס, בראיה כאילו אנחנו גרים בנכס;

חשוב לבדוק בדירה את כל הנושאים הבאים;

• מיקום הדירה; לבדוק האם הדירה ממוקמת בחזית או בעורף. כמו כן, חשוב לבדוק היכן ממוקמת הדירה בבניין [באיזו קומה]
• ברזים; חשוב לבדוק שיש לחץ מים (אם אין, יכול להיות שמדובר בבעיה, תבדקו האם הבעיה מצויה גם בדירות השכנים ובמידת הצורך להתייעץ עם יועץ מתאים).
• חלונות; לפתוח חלונות, לבדוק תקינות של תריסים חשמליים (לבדוק שעובדים ואין תקלות).
• ציוד סניטרי; לבדוק אחיזה של ציוד סניטרי לקירות.
• מזגן; לבדוק שיש שלט למזגן ושהמזגן עובד באופן תקין.
• חניה; לוודא שקיימים שלטים לחניה.
• דלתות; לבדוק דלתות (בדיקה שסף הדלת לא נפוח והדלתות עמידות למים).
• מטבח; לבדוק ארונות ודלתות מטבח (לבדוק שאין עובש בתוך הארונות פנימה, שכנראה מגיע מהקיר שהם מסתירים).
• חשמל; חשוב לבדוק האם מערכת החשמל בדירה תקינה?, האם המפסקים תקינים?, האם יש מספיק שקעים?
• שירותים ואמבטיה; לבדוק אם יש סדקים בריצוף וכן לבדוק רטיבות, לרבות במקומות נסתרים מהעין ובחדר עם הקיר המשותף למקלחת (אם יש שם ארון תנסו לראות מה קורה מאחוריו).
• מערכות בבניין; לבדוק תקינות של מערכות שמחוץ לדירה, כגון מעליות, חשמל, שערים חשמליים וכו'. לבדוק היכן נמצא חדר החשמל (לא תרצו לגור לידו, מעליו או מתחתיו), לבדוק היכן נמצא מתקן הגז המשותף, לבדוק את חדר האשפה אשר יכול להעיד על טיבם של השכנים. לבדוק האם לדירה קיר משותף עם המעלית (יש לבחון האם יש רעש), האם הדירה ממוקמת מעל חדר האשפה או בסמוך לפיר האשפה [עדיף שלא להיות ממוקמים קומה אחת מעל חדר האשפה מטעמי ריחות ורעש], לבדוק היכן נמצא מתקן הגז המשותף; כל הבדיקות הנ"ל יכולות להשפיע הביקוש ומחיר הדירה.
• בדיקה הנדסית של הדירה; חשוב לבדוק את מצב הדירה והבניין ע"י מהנדס מוסמך שינפיק עבורכם חוות דעת מקצועית שתחסוך הפתעות לא נעימות בעתיד.
• שיפוצים; לשאול את המוכר אם ביצע בנייה בנכס – האם ביצע שיפוץ? האם הוסיף שטח לבית?, אם ביצע בניה- האם בנה עם היתר?, לבדוק אם יש שוני במרצפות, אם יש סדק לאורך הקיר; אלו עשויים להעיד על שיפוץ שעשה המוכר בנכס. במקרה שהמוכר עשה שיפוץ יש לשאול מה כלל השיפוץ ולברר מה סיבת השיפוץ.
• רטיבות; אם לדוגמא יתברר כי הייתה הצפה בדירה, לקחת בחשבון שלעיתים יש נזקים משניים ואין לזלזל בחשיבותם, למשל עובש שמתפתח עם הזמן ובקטריות. אם הייתה נזילה – יש לברר כמה זמן עבר מאז השיפוץ – אם בחורף האחרון – חשוב לוודא שהנזילה באמת תוקנה, לעיתים מאוד קשה למצוא את מקור הנזילה וצריך לברר מאין הגיעה.
• כיווני אוויר; לבדוק מהם כיווני האויר בדירה;
• אור טבעי בדירה; דירות מוארות באור טבעי מבוקשות יותר. מעבר לעובדה כי דירה חשוכה מצריכה הפעלת תאורה בשעות נוספות, החושך יכול לדכא… דירה הפונה לכיוון דרום תזכה לאור שמש ולכיוון צפון תהא חשוכה וקרה יותר, דירה עם כיווני אויר מזרח ומערב תהנה מזרימת אויר טובה. לבדוק שאין בניין שמסתיר את אור השמש (או שניתן להקים כזה בהתאם לתוכניות בנין עיר אם יש שטח פנוי ליד הבית). ניתן לגשת לדירה בשעות היום ולבחון את עניין התאורה הטבעית.
• פרטיות; לבדוק את מידת הפרטיות שיש בדירה, באמצעות בדיקה של מיקום חלונות הדירה מול חלונות הבתים הסמוכים. האם תכנון הדירה שומר על פרטיותכם?
• במקרה של דירת גג; לבדוק מהן הזכויות שאתם קונים? האם שטח הגג צמוד לדירה או שהוא שייך למישהו אחר?
• שטחים ציבוריים; לבדוק מהם השטחים הציבוריים בבניין?
• מרתף; בבתים עם מרתף, לבדוק את האפשרות לכניסה נפרדת חיצונית למרתף וכן לבדוק אפשרות התקנת שירותים, מקלחת או מטבח במרתף.

בדיקת סביבת הנכס

בכל הקשור לסביבת הנכס, כדאי לבדוק את הנושאים הבאים;

• שכנים – לשאול את המוכר על השכנים בבניין או בשכונה; מומלץ מאוד לשוחח עם שכנים על הבניין, על השכונה ועל השכנים, לשאול אותם שאלות על מידת שביעות הרצון מהשכונה, האם יש שכנים "בעיתיים", האם יש בעיות שחוזרות על עצמן, האם יש מטרדים כגון רעשים בשעות שונות, ריחות וכו'.
• דרכי גישה – לבדוק דרכי גישה לבניין כמו גם דרכי גישה של הילדים לבית הספר, לגנים הציבורים ולמכולת, האם יש כבישים או צמתים מסוכנים בדרך?.
• סביבת הדירה – לבדוק האם מסביב לבית שטחים ריקים – יש לבדוק מה מתוכנן להיבנות שם, בדיקה זו ניתן לבצע גם בעירייה. דירה עם "נוף לים", אזור עם בתים נמוכים ישנים מחייב בדיקה – האם מתוכנן להיבנות ליד הדירה שלכם בנין אשר יסתיר לכם את האור או הנוף?, האם קיים בקירבת מקום שטח מסחרי רועש, כביש וכו'. חשוב לבדוק אם יש תכנית מאושרת או מופקדת המשנה את פני הסביבה.
• אנטנות – לבדוק אם יש בקרבת הדירה אנטנות סלולאריות; לבדיקת מיקום אנטנות סלולריות, ניתן להיכנס לאתר govmap ולסמן בדיקת אנטנות סלולריות פעילות ואנטנות בהקמה. באתר זה ניתן גם לבדוק היכן יש תחנות אוטובוסים, נתיבי מטוסים, רכבת, קווי מתח גבוה ועוד.
• מתקנים ציבוריים באזור הבניין/ הבית – לבדוק האם באזור הבניין מפעל (אם כן – חשוב לבדוק איזה מפעל והאם הוא עשוי לגרום למטרד של רעש, ריח, זיהום אויר), האם יש באזור הבניין בית קברות? – יכול להשפיע על ביקוש ומחיר.
• מטרדים אפשריים – לבדוק בשעות שונות את סביבת הדירה, האם יש/ אין מטרדים כגון רעש בשעות מסוימות, תנועה גדולה של מכוניות, מה קורה באזור בשעות הלילה. האם כל הדירות משמשות למגורים או שאחד הדיירים פתח עסק בתוך ביתו שעלול לגרום להטרדה (מועדון לילה באחת הדירות?).

תנאים מסחריים של העיסקה

בכל הקשור לתנאי העיסקה, רצוי לבדוק את הנושאים הבאים;

• מועד פינוי צפוי של הדירה; חשוב לברר מה מועד הפינוי של הדירה.
• תנאי תשלום; חשוב לפרט למוכר מהם תנאי התשלום האפשריים מבחינתכם והאם מועדי התשלום האלו מקובלים על המוכר.
• מחיר העיסקה; מוכרים שאינם "לחוצים" בלוחות זמנים לפינוי הדירה, [המאלצים אותם למכור את הדירה עד למועד מסוים], יהיו הרבה פחות גמישים במחיר. מומלץ לשאול את המוכר האם תוכלו לשלם עבור הדירה בעוד 8-10 חודשים גם אם אין זו כוונתם; מוכר שלא יכול להמתין, יאלץ לסרב ולספר לכם מה הסיבה. לפעמים המוכר יספר שהוא כבר קנה דירה אחרת וזקוק לכסף ומידע כזה עשוי להועיל לכם במו"מ על מחיר הדירה.
• חפצים בדירה; לבדוק אילו חפצים המוכר מוכן להשאיר בדירה, כגון מזגנים (למרות שהם נחשבים מחוברים, ישנם מוכרים שחושבים שהם לוקחים איתם את המזגנים), ארונות, וילונות, קמין, מראות, בתי מנורה וכו'. חשוב לשוחח עם המוכר על הנושא של החפצים שנשארים בדירה בזמן המו"מ על מחיר הדירה, שכן אלו תוספות שנראות קטנות בזמן סגירת העסקה, אך אח"כ לאחר שפונים לעורכי הדין ומעבירים טיוטות, מוכרים רבים מסרבים להשאיר חפצים שלקונה היה נראה ברור שזה מגיע עם הדירה.
• עלות שכירות; חשוב לבדוק את מחיר השכירות של נכסים באזור הרלוונטי; בדיקה זו תיתן לרוכש הערכה של סדר הגודל של ערך הנכס והאטרקטיביות שלו באמצעות חישוב התשואה של הנכס [דמי השכירות כפול 12, חלקי מחיר הנכס – תוצאה הגבוהה מ-3% תהיה טובה).

בדיקות תכנוניות

• שטח הדירה; לא להסתפק בגודל הדירה שאומר המוכר- חשוב לבקש לראות טופס ארנונה שם מצוין גודל הדירה, כפי שמופיע בעירייה וכן לבדוק אם בנסח הטאבו מופיע שטח הדירה ולהשוות ביניהם.
• היתר הבניה; אפשר לבדוק את היתר הבניה ותוכנית ההיתר דרך אתר העיריה. לרוב, עורך הדין יכול לסייע בכך. חשוב להשוות בין המצב הקיים לתוכנית ההיתר.
• בדיקת בעלות; חשוב להוציא נסח טאבו ולבדוק אם המוכר רשום כבעלים או כחוכר. כמו כן, חשוב לבדוק בנסח באם יש עיקולים, שעבודים, משכנתא, צווים, הערות אזהרה וכו' על זכויות המוכר בדירה; אם יש הערות (להבדיל ממשכנתא), חשוב לברר מדוע נרשמו ההערות וכיצד המוכר מתכנן להסיר אותן. אם המוכר אינו רשום בטאבו כבעלים או חוכר, יש לבקש לראות המסמך מכוחו הוא טוען לבעלות – חוזה רכישה או חוזה אחר, אישור זכויות וכו'.
• טופס 4/ תעודת גמר; חשוב להוציא בעירייה טופס 4 ותעודת גמר (לא לכל הבתים יש טופס 4. לעיתים בבתים ישנים מלפני שנות ה-80 לא הוציאו טופס 4 וצריך לחפש תעודת גמר).
• היוון; באם הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, חשוב לבצע בדיקת היוון, שכן ככל והקרקע אינה מהוונת יש חשיפה לתשלומים כגון דמי היוון, דמי חכירה או דמי הסכמה.
• זכויות הבניה בנכס; חשוב לבדוק באם קיימות זכויות בניה עתידיות בנכס, שכן זה עשוי להשפיע על ערך הנכס בעתיד ולהגדיל את כדאיות העסקה כעת.

זיכרון דברים

מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים, אלא לפנות לעורך דין, מאחר וזיכרון דברים הוא הסכם לכל דבר ויכול לחייב את הצדדים, גם אם אחד מהם יגלה נתונים שיגרמו לו לרצות לסגת מהעסקה וגם אם כתב בזיכרון הדברים שניתן לבטלו [ישנו מקרה שבו בעקבות זיכרון דברים רשם הקונה הערת אזהרה על הנכס והמוכר נאלץ לפנות לבית משפט ולהיאבק משפטית במשך כשנה עד שהקונה הסיר את ההערה].

כללים בניהול מו"מ

עצות לניהול המו"מ על הנכס/הדירה

• Win Win; ניהול מו"מ נכון הוא כזה שהתוצאה היא win-win עבור שני הצדדים. חשוב שלא לגרום לצד השני להפסיד; אנו לא רוצים לשבור את הצד השני, אלא להיות הוגנים עימו.
• להיות נחמדים; חשוב למצוא מכנה משותף עם מי שאתם מנהלים מולו מו"מ, רצוי קודם כל לנהל "סמול טוק" ורק בסוף לבקש הנחה. הרבה יותר נעים לתת הנחה למי שאתם מתחברים אליו ברמה האישית.
• להשאיר את הדיון על מחיר הדירה לסוף; את הדיון על מחיר הדירה תשאירו לסוף; אחרי שערכתם את כל הבדיקות הנדרשות ויש כבר בידכם את האינפורמציה המלאה לגבי הדירה, תוכלו לעשות שימוש "בפגמים" שמצאתם בדירה כדי להוריד את מחיר הנכס. אל תעליבו את המוכר, אלא תציגו את הנתונים בצורה אובייקטיבית. אם הקבלן אומר למשל שמחיר הדירה 1.8 מיליון, אל תגידו אני אשלם 1.7 אין לזה הצדקה – עליכם להגיד– אני מעוניין בדירה, הפרויקט נראה לי מעניין, אבל ליד הבניין מתוכנן להיבנות בית ספר, בשעות הבוקר והצהרים זה יגרום לעומס של רכבים ורעש מכוניות, אוטובוסים, צלצולים כל 45 דקות, ילדים שמשחקים בהפסקות ומרעישים, זה מוריד מהערך של הדירה; תבקשו לקבל הצעה שתהיה הוגנת לשני הצדדים – מה הכי טוב שאתה יכול לתת לי ולהרגיש איתו בנוח?
• הנחה; כאשר אתם מנהלים מו"מ, לעולם אל תהיו ראשונים להגיד מה ההנחה שאתם מבקשים; תשאלו את הצד השני איזו הנחה הוא מוכן לתת. תוכלו להגיד – בוא נחשוב ביחד איזו הצעה תהיה טובה ושנינו נצא מרוצים, מה הכי טוב שאתה יכול לתת לי? אם המוכר יתעקש שאתם תנקבו בסכום, תוכלו להגיד, אתה בעל הנכס ואתה אמור לדעת מה המחיר הסביר של הדירה. [לדוגמא; אם אתם רוצים לסגור במחיר 1.7 אל תגידו אני מוכן 1.7, אלא תרדו נמוך מזה ותסגרו באמצע]. אפשר להגיד כי בשביל הפרש של 100 אלף ₪ חבל שתיתן לי ללכת ואני אחשוב על זה ובסוף אחליט לרכוש ממישהו אחר ואתה אולי תישאר עם הדירה ולא תצליח למכור. אני מדגישה את המילה הפרש – כי ההפרש נשמע קטן.
• לבקש עזרה מהמוכר; לא להתבייש "לבקש עזרה מהמוכר"; אנשים לא אוהבים אנשים מושלמים, שלכאורה הם הכי חכמים וחריפים שיודעים לנהל את המו"מ הכי טוב. תגידו שאתם רוצים אבל יש לכם קושי כלכלי; איך אתה יכול לעזור לי עם זה, מה אתה יכול לעשות בשבילי.

לסיכום

כל הבדיקות והשאלות שהוזכרו לעיל, יסייעו למי ממתעניין ברכישת דירה, להבין את מצב הנכס וסביבתו, את הערכת מחיר הנכס ואת כדאיות הכניסה לעסקת הרכישה.

כשיודעים מה צריך לבדוק תהליך הרכישה הופך לפשוט, חכם ויעיל יותר.

מומלץ להיוועץ עם משרד עו"ד כבר בתחילת תהליך חיפוש הנכס ובדרך זו תוכלו לקבל סיוע בכל שלבי ההליך ולא רק במסגרת בדיקת חוזה הרכישה.