5 סוגי הזכויות במקרקעין
בעלות
- הבעלות היא הזכות החזקה ביותר במקרקעין.
- סע' 11 לחוק המקרקעין קובע שהבעלות על הקרקע מתפרשת על עומק הקרקע [מתחת לפני השטח], על פני הקרקע ובחלל הרום.
"הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום"..
בשנת 2018 הוסיפו לחוק המקרקעין הגדרה הקשורה ל"חלקה תלת מימדית", שקובעת שניתן לחלק את רישום הבעלות בנכס, מתחת ומעל פני הקרקע.
14א.
בסימן זה – "חלקה תלת-ממדית" – יחידה נפחית שגבולותיה רשומים באופן תלת-ממדי, המצויה בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה, במקרקעין רשומים.
תחום הבעלות בחלקה תלת-ממדית
14ב.
(א) על אף הוראת סעיף 11, הבעלות בחלקה תלת-ממדית מוגבלת לגבולותיה הרשומים, ואינה מתפשטת מעבר לכך.
(ב) הבעלות בחלקה תלת-ממדית כאמור בסעיף קטן (א), כפופה לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה ואין בה כדי למנוע מעבר בחלל הרום בכפוף לכל דין".
לדוגמא – מתחת לפני הקרקע יכולות להירשם הזכויות לטובת המדינה עבור בניית רכבת קלה, על פני הקרקע יכולות להירשם הזכויות ע"ש בעלי הבית ומעל פני הקרקע יתכן ויקום גשר שיירשם גם הוא על שם מדינת ישראל.
שכירות/ חכירה;
- זכות שכירות היא זכות להשתמש בנכס לתקופה שאינה לצמיתות.
- חכירה; זכות שכירות שעולה על תקופה של 5 שנים.
- חכירה לדורות; זכות שכירות לתק' שמעל 25 שנים; עיסקה שכוללת רכישה של זכות "חכירה לדורות", היא עיסקה במקרקעין שמחייבת דיווח למיסוי מקרקעין.
זיקת הנאה
- זיקת הנאה הינה זכות לעשות שימוש מסוים בקרקע של מישהו אחר [לדוגמא – זכות לעבור בשטח השייך למישהו אחר].
- זיקת הנאה יכולה להתקיים מכוח רישום שלה בנסח טאבו או מכוח שימוש של מעל 30 שנים בשטח השייך למישהו אחר, כשבסוף התק' כאמור, ניתן לבקש לרשום זכות זיקת הנאה לטובת מי שהשתמש בנכס לאורך התקופה כאמור.
- זיקת הנאה אינה מהווה הרשאה לפלוש לשטח של מישהו אחר.
- זיקת הנאה אינה מוגבלת בזמן, אלא אם השתנו הנסיבות [לדוגמא- ניתן היתר בניה במקום לאחר שנים רבות והבנייה בשטח תבטל את זכות המעבר בשטח. במקרה כזה, בעל השטח יכול לפנות לביהמ"ש ולבקש ביטול של זיקת ההנאה].
משכנתא
- המשכנתא היא זכות במקרקעין, שבאה לידי ביטוי בכך שבנק שמעניק הלוואה לאדם, רושם שעבוד על הזכויות של האדם בנכס כביטחון לחיוב הכספי שנותר בעצם לקיחת המשכנתא.
- טרם רישום המשכנתא, נרשמת הערת אזהרה לטובת הבנק ע"מ למנוע רישום של זכויות אחרות של צדדים שלישיים טרם רישום המשכנתא.
זכות קדימה
- זכות הקדימה הינה זכות שניתנת לאדם/ יישות משפטית שאינם הבעלים של הנכס הרלוונטי ומעניקה לו זכות ראשונים לרכוש את הנכס, ככל והנכס יוצע למכירה.
- המחזיק בזכות הקדימה, יוכל להשוות את ההצעה שניתנה לבעל הנכס לצורך רכישת הנכס.
- ניתן גם להיעזר בשירותיו של שמאי לצורך הכנת חוו"ד שמאית המעריכה את ערך הנכס ומאפשרת את רכישת הנכס באמצעות הבעלים של זכות הקדימה.
